2022年4月29日，中共中央政治局會議就房地產(chǎn)市場表態(tài)，增加了“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，此后，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對住房金融政策進行“松綁”，相關(guān)利好舉措頻出，繼2021年12月15日及2022年4月15日央行2次降準(zhǔn)后，房地產(chǎn)金融市場迎來重大轉(zhuǎn)折，通過放寬金融信用政策刺激經(jīng)濟、拉動內(nèi)需的大幕已徐徐展開。
      一、降低房貸LPR利率 
      5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》要求：首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；各省級市場利率定價自律機制自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
      回顧2019年8月，央行發(fā)布公告，要求首套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。但一些地區(qū)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行上述加點規(guī)定。5月20日，中國人民銀行再次授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，即從前期的為4.6%，一口氣下調(diào)了15個基點。根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。4月居民信貸下滑，反映國內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。央行前后間隔不過5天，兩次調(diào)整LPR利率及下限，可見央行通過金融貨幣政策調(diào)節(jié)樓市的決心，有助于快速提振房地產(chǎn)市場的住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。
       二、增強頭部民營房企信用 
       據(jù)新華社消息，5月16日，市場首單民營房企信用保護憑證業(yè)務(wù)在深交所正式落地。該信用保護憑證由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬元，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元。
       簡單來說，信用保護憑證相當(dāng)于中證金融跟中信證券一起做信用保護，增加國資背景的認(rèn)可，對于民營房企發(fā)債融資是一種利好。近期，深交所、證監(jiān)會、發(fā)改委等監(jiān)管機構(gòu)陸續(xù)表態(tài)，支持民營企業(yè)再融資，但是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的信用水平整體較低。上述民營房企信用保護憑證業(yè)務(wù)的落地，標(biāo)志著民營房企債券投資者在購買債券時，除了房企自己做背書外，還可以增加一層資金保護機制。
目前深交所已有20家機構(gòu)備案成為深市信用保護合約核心交易商、12家機構(gòu)備案成為憑證創(chuàng)設(shè)機構(gòu)，累計達(dá)成合約交易78筆、憑證項目9單，名義本金合計43.4億元，受保護債券規(guī)模合計340億元，其中民營企業(yè)債券規(guī)模約200億元，占比58.8%。獲得信用保護的機構(gòu)覆蓋證券公司、資管、銀行等主流債券投資機構(gòu)，信用保護工具提升了市場主體認(rèn)購及投資民企債券的積極性。
       機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受疫情等因素影響，房企融資規(guī)模下滑態(tài)勢明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月房企非銀融資總額為843.4億元，同比下降52.1%，環(huán)比下跌19.7%。首單民營房企信用保護憑證業(yè)務(wù)雖然額度不高，但是代表了一種積極嘗試。一定程度上也說明房企融資難度有望降低，企業(yè)資金端有望進一步寬松。民營房企融資從去年開始出現(xiàn)收緊態(tài)勢，目前已經(jīng)逐步從冰點走出來了。
       三、配套土地大市場機制
       在最新發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》中，土地市場的統(tǒng)一被放到要素市場改革首位，透露了不少未來改革方向。比如，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地將與人口吸納掛鉤，與財政轉(zhuǎn)移支付掛鉤；在建設(shè)用地增量逐步遞減之下，將統(tǒng)籌增量和存量建設(shè)用地，城市建設(shè)不再“攤大餅”而將注重城市更新；將完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場。
對于中國經(jīng)濟而言，土地市場改革有望成為撬動經(jīng)濟的“棋眼”，起到一招活、全盤皆活的關(guān)鍵作用。要形成強大的國內(nèi)市場，構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，土地市場改革是其中關(guān)鍵一招。
當(dāng)前國內(nèi)土地大市場的一大堵點存在于城鄉(xiāng)之間。要提振國內(nèi)消費，須打通城鄉(xiāng)，提高農(nóng)民收入、壯大中等收入群體，才能支撐超大規(guī)模的消費市場。要素市場要充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，而土地作為重要生產(chǎn)要素，也應(yīng)該充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。全國土地大市場政策，就是試圖解決土地供需錯配的問題。
        四、寬信用政策擴大內(nèi)需
        1、回顧：四萬億刺激經(jīng)濟政策
        2008年9月，國際金融危機全面爆發(fā)后，中國經(jīng)濟增速快速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長，大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)，經(jīng)濟面臨硬著陸的風(fēng)險。為了應(yīng)對這種危局，中國政府于2008年11月推出了進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的十項措施，即 4萬億元擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的一攬子計劃，大規(guī)模增加政府投資，大范圍實施產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，大力度推進科技創(chuàng)新和技術(shù)改造，大幅度提高社會保障水平，實施更加積極的就業(yè)政策。
        在這些政策措施作用下，2009年、2010年中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，為地區(qū)和世界經(jīng)濟復(fù)蘇作出了貢獻(xiàn)，但也出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩和通貨膨脹的問題。
        2、先行：房地產(chǎn)金融政策放松
        2022年我國GDP增速目標(biāo)為5.5%，然而在地緣沖突、經(jīng)貿(mào)沖突以及疫情沖擊之下，經(jīng)濟復(fù)蘇面臨著前所未有的巨大壓力。從基建到內(nèi)需，從房地產(chǎn)到平臺經(jīng)濟，再次被推向臺前，承擔(dān)起刺激經(jīng)濟的重任。眾所周知，基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)在過去的整個經(jīng)濟運行中起著龍頭作用，無論是對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言是至關(guān)重要的，穩(wěn)住基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長目標(biāo)。因此2022年，房地產(chǎn)迎來了政策大轉(zhuǎn)彎，上述降息、增強民企信用措施相繼出臺。在政策面上看是降息救市，但其核心，還是挽救人們的預(yù)期。當(dāng)人們對疫情遲遲難以終結(jié)的預(yù)期，對經(jīng)濟未來增速放緩的預(yù)期，對各種爆雷事件的擔(dān)憂深入心底，自然就難以刺激需求擴張和信用擴張。上述措施，除了增強短期預(yù)期之外，對經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的長期預(yù)期及信心的增強也同樣重要。
        3、前瞻：“寬信用”政策在路上
        前幾年，隨著PPP項目的在全國的蓬勃發(fā)展，國家相繼出臺了一系列相應(yīng)的嚴(yán)管政策，令PPP項目這一周期長、融資成本較高的業(yè)態(tài)在實際操作中增加了很多困難和約束力。而目前國家政策已逐步體現(xiàn)寬松態(tài)勢，中共中央政治局4月29日召開的會議要求：全力擴大國內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要促進平臺經(jīng)濟健康發(fā)展，完成平臺經(jīng)濟專項整改，實施常態(tài)化監(jiān)管，出臺支持平臺經(jīng)濟規(guī)范健康發(fā)展的具體措施。會議指出，要堅定信心、攻堅克難，確保黨中央大政方針落實到位。
        新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導(dǎo)致風(fēng)險挑戰(zhàn)增多，我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的挑戰(zhàn)，做好經(jīng)濟工作、切實保障和改善民生至關(guān)重要。因此房地產(chǎn)寬松信貸政策及時出臺，前瞻地看，我國“寬信用”當(dāng)前仍處于初期階段，后續(xù)仍需包括財政在內(nèi)各類政策多措并舉，統(tǒng)籌發(fā)力“穩(wěn)增長”。3 月信用總量的擴張主要源自政策的托舉，而非需求及預(yù)期的改善。在供給約束改善的前提下，逆周期政策仍將著力改善需求。財政政策方面，近期財政支出大幅提速，有望進一步助推金融政策“寬信用”。